리얼티인컴에 투자하는 이유는? 배당, 주가 등 함께 알아보기
리얼티인컴(Realty Income)은 미국의 유명한 리츠(Real Estate Investment Trusts) 중 하나예요. 리츠는 부동산 투자회사로, 부동산을 구매한 뒤 임대하여 수익을 내는 회사인데요. 우리가 아파트나 빌라를 사듯이 부동산을 다른 사람들과 나눠 살 수 있는 증권을 리츠라고 생각하면 좋아요. 개인적으로는 집을 살 수 있는 돈은 없고, 부동산은 투자하고 싶은데요. 그래서 리츠를 통해 부동산에 투자하면서 리얼티인컴에도 관심이 생겼어요. 여러본도 리얼티인컴에 대해 관심 있으신가요? 함께 알아보러 가요!
리얼티인컴이 투자하는 부동산은 어떤 것들인가요?
리얼티인컴은 31,250개 이상의 상업용 부동산을 보유하고 있어요. 리얼티인컴의 부동산은 미국 전역과 유럽에 부동산이 골고루 퍼져있어요. 리얼티인컴의 부동산을 임대하는 임대 파트너들은 식료품점, 편의점, 달러스토어(천원샵), 인테리어 상점, 음식점, 카센터, 피트니스 센터, 일반 소매점 등이 주를 이루고 있어요. 여기서는 대표적인 부동산들에 대해 알아볼게요.
리얼티인컴은 2019년에 건설된 Wynn Encore Boston Harbor 리조트를 보유하고 있어요. 이 리조트의 크기는 310만 평방피트(약 87,000만평)이에요. 이 부동산은 670개 이상의 고급 리조트 숙박 시설, 소매 공간, 2700개의 슬롯머신을 포함해요. 지역 입지는 미국 보스턴 대도시권 지역에 위치한 유일한 카지노로서 하버드 대학교, 보스턴 로건 국제공항에서도 5마일 이내에 위치해요.
리얼티인컴은 영국 전역에 12개의 대형 슈퍼마켓 건물 자산을 보유하고 있어요. 여기 건물들에는 Sainsbury's라는 슈퍼마켓 회사가 입주해 있어요. Sainsbury's는 식료품 산업의 선도적인 업체로서 시스템적이고 방어적인 사업이라는 특징이 있어요. 리얼티인컴은 이런 기업들과 장기 임대 계약을 체결하는걸 좋아해요.
이커머스 기업은 전자상거래 주문 상품을 보관하기 위해 리얼티인컴으로부터 대형 창고를 임대하고 있어요. 이 부동산 자산은 100만(약 28,000평) 평방피트가 넘으며, 2500개 이상의 주차 공간을 포함해요. 이 창고는 미국의 주요 도시 Atlanta, Nashville, Charlotte, Charleston, Memphis에 인접해 있어요. 또한 화물 운송이 가능한 국제 공항이 창고 부동산과 인접해 있어요.
리얼티인컴은 총 100개 이상의 편의점 건물을 편의점 회사 세븐 일레븐에 임대하고 있어요. 리얼티인컴과 세븐 일레븐은 서로 공고한 파트너십을 맺고 있어요. 리얼티인컴과 세븐 일레븐 경영진은 장기 전략 계획, 현재 운영 성과 및 편의점의 미래에 대한 견해를 서로 공유하고 있어요.
리얼티인컴은 멕시코 패스트푸드 회사 치폴레(Chipotle Mexican Grill)에 상가 건물을 임대해주고 있어요. 리얼티인컴은 이 부동산을 재개발하여 주차장을 개선하고 교통량 증가시켰어요. 이렇게 임대 파트너에게 혜택을 제공하는 재개발을 통해 치폴레와 10년 갱신 계약을 체결했어요. 이렇게 부동산을 재개발하고 임대 파트너와 장기 파트너십을 맺어가는 것이 리얼티인컴의 사업 방식이에요.
리얼티인컴의 경쟁력은 무엇인가요?
1. 매달 배당을 주고 있음
리얼티 인컴은 "월간 배당 회사(The Monthly Dividend Company)"로 불리며, 이는 주주에게 매달 배당금을 지급한다는 것을 의미해요. 이는 투자자들에게 꾸준한 현금 흐름을 제공하며, 특히 정기적인 수입을 필요로 하는 은퇴하신 분들에게도 매력적이에요.
2. 장기 임대 계약을 많이 하고 있음
대부분의 부동산이 장기 임대 계약으로 묶여 있으며, 임차인들은 대체로 신용도가 높은 대기업이에요. 예를들어 약국 체인점 Walgreens, 택배회사 FedEx, 편의점 세븐일레븐 등이 있어요.
3. 부동산 포트폴리오가 다양함
리얼티인컴은 소매, 산업, 사무실, 그리고 기타 상업 부동산에 걸쳐 다양한 포트폴리오를 보유하고 있어요. 또한 미국 전역, 유럽에 걸쳐 부동산을 소유하고 있어요. 이런 다양성으로 특정 시장이나 업종의 경제적 변동에 대한 위험을 줄일 수 있어요.
4. 임대 기업이 경기에 강한 업종이 많음
많은 부동산이 필수적인 서비스를 제공하는 비즈니스에 임대되어 있어 경기 변동에 강한 특성을 보여요. 예를 들어, 식료품점, 약국, 편의점 등은 경제 상황에 관계없이 지속적으로 운영되는 경향이 있어요.
5. 신용 등급 높음
리얼티인컴은 높은 신용 등급을 갖고 있어요. 2018년 S&P에서는 A- 신용등급을, 2017년 Moody's에서는 A3 신용등급을 리얼티인컴에 부여했어요.
6. 성장 전략이 있음
리얼티인컴은 지속적으로 새로운 투자 기회를 모색하고 있어요. 포트폴리오를 확장하고 다변화하는 전략을 갖고 있는데, 이를 통해 장기적인 성장을 도모하고 있어요.
7. 경영진이 부동산 쪽에 경험이 많음
리얼티 인컴의 경영진은 부동산 및 재무 분야에서 많은 경험을 축적했어요. 경영진은 전략적 의사결정과 효율적인 운영으로 회사를 이끌고 있어요.
리얼티인컴의 CEO는 누구인가요?
사장 겸 CEO로서 Roy는 "시간이 지남에 따라 성장하는 월별 배당금을 제공한다"는 사명을 가지고 일하고 있어요. 그는 리얼티인컴의 모든 운영을 감독하는 것뿐만 아니라 회사 전략을 수립하고 실행하는 역할을 하고 있어요.
- 2018년 10월 리얼티 인컴 CEO로 임명되었어요.
- 2015년 사장으로 임명되었어요.
- COO로서 회사의 투자 및 비즈니스 운영을 감독했어요.
- 2013년 최고 투자 책임자(CIO)로 임명되었어요.
- 2011년 리얼티인컴에 합류했어요.
- 리얼티인컴 합류 전에 UBS Investment Bank에서 전무이사로 7년 동안 근무했어요. 이 때 부동산 시장에서 570억 달러 이상의 자본을 담당한 경험이 있어요.
- Merrill Lynch에서 투자 은행 업무를 맡았어요.
- Cap Gemini에서 기술 컨설팅 부분 책임자로 일했어요.
- 컴퓨터 공학 학사 및 석사 학위를 보유하고 있어요.
- 시카고대학교 부스 경영대학원에서 경영학 석사 학위를 취득했어요.
리얼티인컴의 주가
리얼티인컴의 주가는 장기적으로 우상향해오고 있어요. 지속적인 부동산 개발과 투자를 진행하고, 부동산의 가치 상승 때문에 주가가 상승하는 거예요. 아래는 리얼티인컴의 현재 주가를 나타내는 그래프예요.
리얼티인컴의 배당
리츠에서 임대로 인한 이익이 발생하면 주주에게 배당을 해요. 2024년 09월 14일 기준 리얼티인컴의 연배당율은 4.95% 이에요. 그리고 지난 5년 동안 배당금이 연평균 2.88% 만큼씩 성장했어요. 배당금이 물가상승률 약 2%보다 높게 성장 중 이기 때문에 양호한 상황이에요.
아래에 있는 리얼티인컴의 20년간의 배당율 차트를 기준으로 확인해봤을 때는 배당율이 5% 이상이면 매수하면 좋고, 4% 즘이면 매도도 고려해볼 수 있겠어요. 물론 리얼티인컴이 장기적으로 성장한다고 판단한다면 계속 보유하는 것도 방법이에요.
리얼티인컴의 재무제표 분석
매출
리츠에서서 발생하는 매출은 주로 임대 수익에서 발생해요. 리얼티인컴의 최근 1년 간 매출 증가율은 27.72%예요. 매출이 최근 1년 간 증가했다는 뜻은 임대 수익이 작년 대비 늘었다는 뜻이기 때문에 좋은 신호예요.
한편 리얼티인컴의 5년 평균 매출 증가율은 27.45%예요. 매출이 최근 5년 동안 증가했다는 뜻은 장기적으로는 임대 수익이 지속적으로 늘고 있다는 의미이기 때문에 좋은 신호예요.
부채
부채비율은 기업의 부채를 자기자본으로 나눈 비율이에요. 부채비율이 높으면 기업이 부채를 갚기 어려울 수 있는데요. 리얼티인컴의 부채비율은 66.00%이에요. 부채비율이 100%보다 낮기 때문에 재정 상태가 나쁘다고는 볼 수 없어요.
순이익
리츠가 부채를 감안해서도 잘 성장하고 있는지 알아보기 위해 순이익을 살펴보면 좋아요. 리얼티인컴의 최근 1년 간 순이익 증가율은 -3.32%이에요. 순이익이 최근 1년 간 감소했다는 뜻은 임대 수익이 작년 대비 줄었다는 뜻이기 때문에 좋은 신호는 아니에요.
한편 리얼티인컴의 5년 평균 순이익 증가율은 16.51%예요. 순이익이 최근 5년 동안 증가했다는 뜻은 장기적으로는 부채를 감안해도 임대 수익이 지속적으로 늘고 있다는 의미이기 때문에 좋은 신호예요.
리얼티인컴 투자시 유의사항
1. 부동산 시장 변동성
리얼티인컴의 성과는 상업용 부동산 시장의 건강도와 밀접하게 연관되어 있어요. 경제 침체, 임대 수요 감소, 부동산 가치 하락 등의 사건이 발생하면 리얼티인컴의 수익성에 악영향을 미칠 가능성이 높아요.
2. 임대 계약 리스크
리얼티인컴의 장기 임대 계약은 안정적인 수입을 제공하지만, 임차인의 경제적 상황이 변하거나 계약이 만료될 경우 수익성에 영향을 줄 수 있는 점은 고려해야 돼요.
3. 금리 변동 위험
기준금리 상승으로 인한 이자율의 상승은 부동산 투자의 비용을 증가시키고, 재융자 조건을 악화시킬 수 있어요. 이는 특히 부채 의존도가 높은 리츠에 영향을 크게 미쳐요. 리얼티인컴의 부채 의존도는 다행히 적정 수준인 것으로 보여요.