미래에셋맵스리츠 투자를 위한 경쟁력, 리스크, 주가, 배당, 수수료, 재무제표 등 함께 알아보기

  미래에셋맵스리츠가 보유하거나 투자하고 있는 부동산은 아래와 같아요. 미래에셋맵스리츠는 한국의 상업용 부동산에 투자하고 있는데요. 미래에셋맵스리츠가 투자하고 있는 자산 포트폴리오는 아래 도식과 같이 광교 센트럴푸르지오, 강남 KG타워, 마제스타시티 타워 1이 있어요.

미래에셋맵스리츠의 부동산 포트폴리오

도식: 미래에셋맵스리츠

1. 수원시 광교 롯데아웃렛 (광교센트럴푸르지오시티 상업시설)

  미래에셋맵스리츠의 핵심 부동산은 수원시 광교에 있는 롯데아웃렛 건물이에요. 미래에셋맵스리츠의 대부분의 자본인 약 95%가 이 건물에 집중되어 있고, 미래에셋맵스리츠가 직접 건물을 100%를 소유하고 있어요. 건물은 2015년 8월에 지어졌어요.

  제가 종종 롯데아웃렛 근처를 들러보곤 하는데, 인근 주변에 사람들이 꽤 있어요. 주말에는 사람이 더 많이 붐비더라고요.

  한편 이 건물의 임차인은 신용등급 AA으로 높은 등급을 가진 GS리테일이에요. 임차인 GS리테일로부터 고정 임대료를 받고 있고, 매년 2% 임대료 상승률을 적용하고 있어 양호한 임대 거래를 하고 있다고 생각해요.

<광교 롯데아웃렛>

사진: 미래에셋맵스리츠

  롯데아웃렛 부동산의 입지도 한 번 확인해볼까요? 아래 지도를 보면 확인할 수 있듯이 새로 짓는 경기도청의 바로 근처예요. 경기도청과 롯데아웃렛 사이에 비어있는 공터가 있는데 여기도 건물이 계속 지어지고 있어요.

  또한 롯데아웃렛의 오른편에는 수원 컨벤션센터와 갤러리아백화점 광교점이 있는데요. 두 군데 모두 사람들이 많이 있어요. 개인적으로는 컨벤션센터에서 애완동물 박람회 수원펫쇼를 들리고, 갤러리아백화점에서 푸드 코너에서 먹거리를 즐겼는데요. 두 군데도 사람들이 많았어요.

  그리고 광교아웃렛 북쪽에 광교엘포트 아이파크가 보시이나요? 여기 지하에 교보문고가 있는데요. 책 읽어 오는 사람들이 꽤 돼요. 주말에는 이 교보문고 내에 사람이 80명 가까이는 계속 머물고 있었던 것 같았어요. 이렇게 주변에 사람들이 많다는 것은 롯데아웃렛 주변이 활발한 상업지구라는 것을 뜻한다고 생각해요. 그렇다면 자연스럽게 부동산 입지도 꾸준히 좋을 거라 기대하고 있어요.

2. 마제스타시티 타워 1

  2024년 유상증자로 투자 들어가는 마제스타시티 타워 1은 서울 서초역 앞에 있어요. 미래에셋맵스리츠가 가진 자본의 3% 정도가 되는 비중으로 투자에 들어가 있어요. 전체 자본 비중의 3%면 적은 비중으로 투자에 들어가는 상황이예요.

  마제스타시티 타워는 2017년 6월 준공되어서 아직 건물이 새 건물 수준이에요. 2023년 11월 29일 기준 임차인으로는 게임 기업 크래프톤, 넥슨 게임즈가 있고, 의약품 제조 및 판매회사 GC 녹십자, 그리고 정밀 기계 제조회사 올림푸스가 등이 있어요. 공실은 1층에 한 군데 외에는 없어요.

<마제스타시티 타워 1>

사진: 네이버지도

  아래 지도에서와 같이 마제스타시티 타워 1의 부동산 입지를 살펴보면 서울 강남 한복판에 있는 지하철 2호선의 서초역 바로 앞에 있어요. 서울 강남 지하철 라인이 대한민국에서 가장 사람이 많이 붐비는 곳들이니 부동산 입지는 좋다고 생각해요.

  미래에셋맵스리츠의 현재 주가는 아래 차트와 같아요. 상장 이후 고금리가 지속되면서 주가가 내려가 있어요. 저금리 시대가 다시올 때까지 미래에셋맵스리츠의 재정 상태가 잘 버틴다면 주가가 상승하겠죠?

  리츠에서 임대로 인한 이익이 발생하면 주주에게 배당을 해요. 2024년 10월 27일 기준 미래에셋맵스리츠의 연배당율은 9.48% 이에요. 그리고 한 해 동안 배당금이 연평균 0.66% 만큼씩 성장했어요.

  2023년 8월 기준 다른 리츠의 부채비율과 비교해보면 신한알파리츠는 201%, 케이탑리츠 183%, 제이알글로벌리츠는 152% 이에요. 한편 미국의 가장 유명한 리츠 리얼티인컴은 부채비율이 65% 이에요. 미국 리츠 리얼티인컴이 상대적으로 부채비율이 낮다는걸 저도 이번에 한국 리츠 기업들과 비교하면서 느끼게 되네요.

1. 서울이 아닌데도 예상보다 좋은 입지를 가진 광교 롯데아웃렛

  미래에셋맵스리츠는 주요 자산이 수원시 광교 롯데아웃렛 건물이에요. 롯데아웃렛 건물은 수원에 있지만 경기도청과 광교신도시의 중심에 있어 입지가 좋아요. 또한 광교중앙역이 근처에 있어서 판교, 강남까지 한 번에 갈 수 있는 곳이라서 교통도 편리해요.

2. 미래에셋자산운용이 출시한 리츠

  미래에셋자산운용은 한국에서 가장 큰 자산운용사 중 하나예요. TIGER ETF를 운용하는 것으로 유명한데요. 한국에서 대규모 자산 운용을 많이 경험한 미래에셋자산운용이 이 리츠를 출시한 것이기 때문에 보다 안정적인 운용을 할 수 있을 거라 기대가 돼요.

1. 기준금리가 높은면 주가가 하락함

  기준금리가 높은 상황일 때 리츠의 주가가 하락하는 점을 주의해야 해요. 리츠는 주주자본 외에도 대출까지해서 부동산을 매입하기 때문에 금리가 높아진 경우 리파이낸싱(대출 연장)할 때 이자비용이 증가하게 돼요. 이자비용이 증가하면 순이익이 감소하고, 순이익이 감소하면 배당율이 줄어들 가능성이 높으니 주가가 하락하게 돼요.

  또한 기준금리가 높은 경우엔 채권, 예적금 등의 금리도 높아지기 때문에 상대적으로 리츠가 지급하는 배당율의 매력도가 떨어지기도 하기 때문에라도 주가가 하락할 수 있는 점 유의하면 좋아요. 반면 고금리를 견뎌내고 다시 저금리로 돌아섰을 때는 주가가 상승할 수 있는 점을 투자할 때 고려하면 좋겠어요.

부채가 많은 경우 배당율 하락할 수 있음

  리츠는 주주자본 외에도 대출까지 해서 부동산을 매입하기 때문에 부채비율이 높은 경우 배당율이 하락할 수 있어요. 부채비율이 높고 기준금리가 높은 상황이라면 이자를 갚느라 기존의 배당율을 유지하기 어려워질 수 있어요.

1. 신한알파리츠

  서울의 주요 입지들에 오피스 건물을 보유하고 있는 리츠예요. 워낙 입지 좋은 건물들만 갖고 있어서 유명해서 그런지 연배당율은 상대적으로 적은 편이에요.

2. 제이알글로벌리츠

  부채비율이 미래에셋보다 낮은 리츠예요. 단, 한국에 부동산이 있는게 아니라, 미국과 벨기에에 부동산을 보유하고 있는 점이 미래에셋맵스리츠와 차이점이에요.

3. 리얼티인컴

  가장 유명한 미국의 리츠 회사가 리얼티인컴(Realty Income)이에요. 부채비율이 미래에셋맵스리츠, 제이알글로벌리츠에 비해서도 훨씬 적어요. 그동안 리얼티인컴은 주가도 장기적으로 계속 우상향해왔어요. (리얼티인컴 상세 정보 확인하기)