미래에셋맵스리츠는 유상증자로 주가 및 배당이 괜찮을까요?

(이 글은 2023년 12월 24일을 기준으로 작성되었어요)

2023년 현재 고금리인 상황에서 리츠들은 주가가 낮아져 힘을 못쓰고 있는데요. 미래에셋맵스리츠도 주가가 내려가 있는 상태예요. 그럼에도 불구하고 해당 리츠는 2024년 1월 11일 유상증자를 진행한다고 하죠?

저희집에도 미래에셋맵스리츠 유상증자 배정 통시서가 도착했어요. 저도 이 리츠에 투자하고 있어 유상증자 참여를 해야할지 고민하고 있어요.

유상증자 배정 통지서

이번의 유상증자로 기존 주주의 지분은 지금의 낮은 주가 때문에 상대적으로 많이 희석되는 편인데요. 그럼에도 미래에셋맵스리츠가 유상증자를 했다는 것은 나름의 이유가 있을 거예요. 그 이유와 판단이 투자자들에게도 괜찮은 옵션일까요?

이번 기회에 주가가 낮을 때 유상증자의 장단점을 살펴보고, 또 미래에셋맵스리츠의 유상증자 목적과 부채 상황을 함께 알아보러 가요.

주가가 낮을 때 유상증자의 장점

일반적으로 리츠의 주가가 낮을 때 유상증자를 하게 되면 장점은 다음과 같아요.

1. 시장 기회 활용: 유상증자는 채무를 증가시키지 않으면서 자본을 조달하는 방법이에요. 시장에서 좋은 투자 기회가 발생했을 때, 리츠는 유상증자를 통해 신속하게 자금을 조달하여 이러한 기회를 활용할 수 있어요. 예를 들어, 대부분의 부동산 가격이 대체로 내려간 경우, 평소에 입지 좋고 임대율 높은 부동산을 저렴한 가격으로 투자할 수 있어요.

2. 부채 상환 및 재무 구조 개선: 리츠가 상당한 부채를 지고 있다면, 유상증자는 이러한 부채를 상환하고 재무 상태를 개선할 수 있어요. 부채 상환을 통해 이자 비용을 줄일 수 있기 때문이에요.

주가가 낮을 때 유상증자의 단점

리츠의 주가가 낮을 때 유상증자를 하게 되면 일반적으로 단점은 다음과 같아요.

1. 시장의 부정적 인식: 주가가 낮은 시점에 유상증자를 진행하면, 시장은 이를 회사의 재정적 약점 또는 자금 조달에 대한 절박함으로 해석할 수 있어요. 이러한 인식은 투자자들의 신뢰를 손상시키고, 회사에 대한 부정적인 시각을 강화할 수 있게 돼요.

2. 주식의 지분 희석: 낮은 주가로 유상증자를 진행할 경우, 기존 주주들의 지분이 더 많이 희석돼요. 즉, 같은 금액으로 더 많은 주식을 발행해야 하므로 기존 주주들의 지분 가치가 감소해요.

3. 자본 조달 효율성 저하: 주가가 낮을 때 유상증자를 하면, 필요한 자본을 조달하기 위해 더 많은 주식을 발행해야 해요. 이는 투자자들에게 더 높은 지분을 제공해야 하므로, 리츠 입장에서도 자본 조달 효율성이 떨어질 수 있어요.

미래에셋 맵스리츠의 유상증자의 목적

앞서 보았듯이 주가가 내려간 상태에서의 유상증자를 여러 방식으로 해석할 수 있어요. 회사가 상황을 개선하거나 새로운 기회를 적극적으로 활용하려는 긍정적 신호로 볼 수도 있고, 회사가 다른 수단을 통한 자금 조달에 어려움을 겪고 있다는 부정적 신호로도 해석할 수 있어요.

그렇다면 미래에셋맵스리츠의 유상증자는 새로운 기회를 적극적으로 활용하려는 긍정적 신호라고 볼 수 있을까요?

우리는 2023년 11월 20일 신주발행 공고를 살펴볼 수 있어요. 강남구 서초구에 있는 마제스타시티 타워1 건물에 우선주로 투자하겠다는 목표로 유상증자를 공시했어요. 겉으로 보았을 때 부채 상환의 목적은 아니라 다행이에요.

새롭게 투자하는 건물 마제스타시티 타워1은 서울 서초역 앞에 있는 빌딩인데요. 2017년에 준공되었고 강남 한복판이라 입지도 괜찮아 보이네요. 이 건물에는 크래프톤, 넥슨과 같은 게임회사를 포함한 기업들이 사무실로 건물을 임차하고 있어요.

서울 서초역 앞에 있는 마제스타시티 타워1

미래에셋맵스리츠의 부채 상황

미래에셋맵스리츠의 유상증자에 대해 고금리로 인한 자금 경색 문제 때문은 아닐까 걱정은 되지 않으신가요? 이를 파악해보기 위해 다른 리츠들과 부채 비율을 비교해보았어요.

리츠별 부채비율 (2023년 08월 기준)

미래에셋맵스리츠 부채비율은 238%로 한국의 다른 리츠들과 비교해 보았을 때 상대적으로 부채가 높은 편인 것을 알 수 있어요. 부채비율이 급격하게 차이가 나는 건 아닌 것 같아요. 다만 이런 고금리 시기에 상대적으로 높은 부채비율을 갖고 있는 상황에서 새로운 자산 투자에 나서고 있다는 점은 유의하면 좋겠어요.

미래에셋맵스리츠의 유상증자 장단점

주가가 높을 때 유상증자를 한다면, 지분 희석 효과가 적어 주주들한테 더 설득력이 있을텐데 리츠 주가들이 낮은 상황에서 굳이 유상증자를 선택한 이유는 무엇일까요?

긍정적으로 생각해본다면 고금리 상황일 때 마제스타시티 타워에 저렴한 가격으로 투자하여 자산을 키울 수 있다는 판단을 했을거라는 점이에요. 지금을 버티면 결국 금리는 내려가고, 배당은 안정적으로 유지함으로서 미래의 주가 오름세까지 바라본 투자일 수 있어요.

한편 부정적으로 생각해본다면 주가가 낮을 때 유상증자를 했잖아요. 상대적으로 지분 희석을 많이 했음에도 투자 성과가 좋지 못하다면 주가가 당분간 오르기가 쉽지 않을 거예요. 2023년 12월 기준, 지금의 배당율이 아무리 9.75%로 높다고 한들 주가가 떨어진 채로 회복하지 못하면 투자자들에게는 손해가 돼요.

리츠 유상증자 참여에 대한 의견

주주로서 유상증자에 대한 제 생각은 어떠냐고요? 단도직입적으로 말씀드리면 배정 받은 물량 모두 참여하지는 않겠지만 조금은 투자에 들어갈 거예요.

그 이유로 첫 번째는 새로 투자하는 자산이 서울 서초역 앞에 있는 빌딩이라 입지가 좋아요.

두 번째는 미래에셋맵스리츠의 가장 큰 자산 수원 광교 롯데아웃렛 건물의 입지 또한 좋다고 판단하고 있기 때문이에요.

수원 광교 경기도청 옆에 위치한 롯데 광교아울렛. 미래에셋맵스리츠의 핵심 자산이에요.

제가 가끔식 미래에셋맵스리츠의 주요 자산 광교 롯데아웃렛 건물을 지나칠 때가 있는데요. 수원 광교 신도시의 한복판이고, 바로 옆에 경기도청과 행정 건물들이 큰 규모로 들어서고 있어요. 아직 다 지어지지도 않았는데도 인적이 많아요. 그래서 저도 개인적으로 투자를 생각해보게 되었어요.

세 번째 이유로는 미국 연준 파월 의장의 말대로 미국 금리가 내려간다면 한국의 금리도 차차 내려가기 때문에 리츠 가격이 전반적으로 회복되는 상황이 올 가능성이 있어요. 저는 리츠를 성장주의 헷지 자산으로서 갖고 있기 때문에 포트폴리오 관리 차원에서 투자를 진행해보고자 해요. 지금 2023년 말 산타 랠리로 성장주 가격들이 많이 올라 비중이 낮아진 리츠에다가 보다 투자금을 더 분배하는 것이지요.

마지막으로 미래에셋은 자산운용사로서 한국에서 인지도를 가지고 있어요. 장기적인 신뢰를 가져가는 것이 금융계에서는 매우 중요하기 때문에 적절한 투자 판단을 했을 거라 개인적으로는 약간은 믿는 경향도 있어요.

마무리하며

여러분은 미래에셋맵스리츠의 유상증자에 대해 어떻게 생각하고 계실까요? 리츠 유상증자를 이해하는 데 조금이나마 도움이 되었길 바라요. 오늘도 여러분의 성공 투자를 응원합니다^^